АРЕНДА КВАРТИРЫ В ГЕРМАНИИ: права и обязанности арендодателя и квартиросъемщика


Практически каждый, кто живет в одном из крупных городов Германии, сталкивался с проблемой поиска квартиры. В связи с тем, что хорошее и доступное по стоимости жилье встречается достаточно редко, многие подписывают договоры аренды, даже не вникая в условия, так как понимают, что в случае, если они начнут предлагать внести изменения в те либо иные пункты договора, арендодатель может просто отдать предпочтение другому арендатору. Такое безоговорочное согласие с предложенными условиями зачастую приводит к возникновению конфликтов в будущем, однако и в таких случаях существует возможность оспорить требования арендодателя, в особенности, когда закрепленные в договоре аренды требования признаются в соответствии с нормами законодательства либо согласно судебной практике недействительными. По этой причине рекомендуем Вам обращаться к квалифицированному адвокату, который сможет провести юридический анализ договора и проверить его на соответствие действующему законодательству Германии.

В данной статье наша адвокатская канцелярия хотела бы остановиться на нескольких наиболее распространенных проблемах, с которыми может столкнуться квартиросъемщик после заключения договора аренды.

  1. Обязанность провести косметический ремонт в квартире

Очень многие сталкивались с тем, что в договоре аренды закрепляется обязанность арендатора периодически (например, раз в три года) проводить косметический ремонт арендуемого помещения. При этом такая обязанность зачастую закрепляется в договоре даже в тогда, когда квартиросъемщик вселяется в квартиру без ремонта.

Просим Вас учесть, что в случае подписания договора аренды квартиры, в которой не был проведен ремонт перед ее сдачей, всего на несколько лет соответствующее требование Вы исполнять не обязаны, даже если в указанном договоре за Вами закреплена прямая обязанность проведения ремонтных работ. На сегодняшний день актуальная судебная практика однозначно признает такой пункт договора аренды недействительным, так как проведение ремонта в данном случае может привести к тому, что квартиросъемщик вернет квартиру в лучшем состоянии, чем он ее получил от арендодателя, что является незаконным обременением арендатора.

В случае, если арендованная квартира была принята в очень хорошем состоянии, требование проведения ремонта будет обоснованным. При этом арендодатель не имеет права требовать от Вас для проведения ремонтных работ привлечения профессиональных маляров и компаний, осуществляющих ремонты. Таким образом, Вы имеете право провести ремонт собственными силами либо с привлечением друзей и знакомых.

  1. Белые стены и никакого декора

Еще одним требованием арендодателя, зачастую закрепляемым в договоре аренды, является необходимость покраски стен исключительно в белый либо иной нейтральный цвет.

Судебная практика признает такое требование обоснованным, так как арендодатель имеет право получить обратно квартиру с нейтральным декором, который вызовет заинтересованность у большинства потенциальных квартиросъемщиков. Более того, в случае, если арендатор, получивший квартиру с нейтральным декором, возвращает ее выкрашенными в яркие цвета стенами, арендодатель имеет право требовать возмещения соответствующего ущерба, так как сдать квартиру в таком состоянии будет проблематично, в связи с чем арендодателю необходимо будет самостоятельно проводить ремонтные работы.

Однако обращаем Ваше внимание на то, что во время действия договора аренды Вы имеете право использовать в квартире любой декор, который Вам по душе, то есть нейтральный вид квартира должна иметь только в момент ее передачи арендодателю.

  1. Расторжение договора аренды арендодателем с целью использования помещения для собственных нужд

Многие люди, получив хорошую работу и обзаведясь семьей, хотят почувствовать стабильность и защищенность также в отношениях с арендодателем, в связи с чем стремятся заключить бессрочный договор аренды. Таким способом арендаторы пытаются снизить риск утраты значительных капиталовложений, которые могут быть сделаны для обустройства квартиры по собственному вкусу.

Однако даже в случае заключения договор аренды на неопределенный срок у арендодателя остается право расторгнуть его в случае необходимости использования помещения для собственных нужд. При этом понятие «собственные нужды» трактуется судами достаточно широко и может включать в себя не только использование помещения арендодателем лично, но также необходимость предоставления указанного помещения для проживания кому-либо из членов семьи арендодателя (в том числе внукам, племянникам и пр.)

В соответствии с действующей судебной практикой арендодатель не обязан при заключении договора аренды предупреждать квартиросъемщика о том, что в будущем данная квартира может быть нужна ему либо членам его семьи, а также информировать его о своих жизненных планах на ближайшие несколько лет (например, о возможном создании семьи).

Таким образом, в случае, когда был заключен бессрочный договор аренды, который арендодатель расторгнул с целью использования помещения для собственных нужд уже через пару лет, действия арендодателя будут признаны правомерными, если не будет доказано, что арендодатель изначально намеревался сдать помещение лишь на краткосрочный период.

Единственным выходом из данной ситуации с целью минимизации рисков арендатора является включение в договор аренды пункта, согласно которому арендодатель отказывается в течение определенного периода времени (например, в течение пяти лет) использовать свое право расторжения договора с целью использования помещения для собственных нужд.

  1. Возмещение ущерба за утерянные ключи

Еще одной распространенной проблемой, с которой сталкиваются арендаторы, является потеря одного либо нескольких ключей, предоставленных арендодателем. При этом в договорах аренды, как правило, закрепляется, что вне зависимости от обстоятельств, при которых ключ был потерян, и вне зависимости от вины квартиросъемщика последний обязуется выплатить арендодателю компенсацию соответствующего ущерба, связанного с необходимостью замены системы замков.

Компенсация указанного ущерба арендодателю действительно предусмотрена нормами действующего законодательства, однако при этом необходимо соблюдение нескольких обязательных условий.

Так, судебная практика явно закрепляет, что возмещать соответствующие убытки арендодателя квартиросъемщик обязан лишь при наличии вины. То есть в случае, если ключи у арендатора были, например, украдены, то требовать компенсации убытков арендодатель не имеет права, так как арендатор не виноват в том, что ключи были украдены.

При этом арендодатель имеет право требовать возмещения ущерба лишь в том случае, когда система замков была им действительно заменена. Потенциальная возможность замены замков в расчет не берется, так как де-факто арендодатель никакие издержки не понес.

Кроме того, необходимость замены системы замков должна быть связана с реальной опасностью того, что третьи лица могут незаконно воспользоваться ключами. Таким образом, в случае, если ключи, к примеру, нечаянно упали в реку, такое использование ключей третьими лицами исключено, следовательно, менять систему замков нет необходимости.

  1. Оплата эксплуатационных расходов согласно договору аренды

Помимо обязанности арендатора выплачивать оговоренную сторонами арендную плату, договором аренды может быть также предусмотрена обязанность оплачивать эксплуатационные расходы. Однако арендодатель не имеет права перекладывать на плечи арендатора все имеющиеся производственные издержки. В § 1 Положения «Об эксплуатационных расходах» (Betriebskostenverordnung) закреплено, что эксплуатационными расходами признаются расходы, понесенные собственником вследствие владения либо эксплуатации соответствующего объекта недвижимости, пристройки, земельного участка и пр. В § 2 указанного положения закреплен полный перечень эксплуатационных расходов, в которым, в частности, относятся: затраты на отопление, затраты на водоснабжение и обогрев воды, налог на землю, затраты на вывоз мусора, затраты на уборку улиц и пр.

Тем не менее арендодатель не имеет права взыскивать с квартиросъемщика расходы на ремонт и техническое обслуживание, затраты на оплату услуг управляющего домом и прочие не установленные законодательством расходы.

Однако в некоторых ситуациях даже с правомерно закрепленными и взыскиваемыми эксплуатационными расходами могут возникнуть неожиданные проблемы. Так, клиентка нашей адвокатской канцелярии София (имя было изменено) получила соответствующий расчет эксплуатационных расходов, согласно которому ей необходимо было доплатить более 1000,00 евро за использование горячей воды. Наша клиентка решила, что была допущена ошибка при расчетах, однако проверив показания счетчиков, София обнаружила, что на самом деле все было подсчитано верно. Тем не менее, наша клиентка была убеждена, что израсходовать в 4 раза больше воды, чем расходовалось в среднем за 5 лет проживания в данной квартире, она просто не могла, так как почти три месяца проживала за границей, а около одного месяца у своей сестры в другом городе. Таким образом, объяснить возникшую ситуацию можно было лишь дефектом установленного счетчика. По этой причине нашим адвокатом были направлены арендодателю официальные разъяснения, подкрепленные соответствующими доказательствами, с просьбой пойти нашей клиентке, которая всегда своевременно выплачивала арендную плату и компенсировала соответствующие эксплуатационные расходы, навстречу, сократив размер требуемой оплаты. Арендодатель, изучив полученные разъяснения, сравнил расход горячей воды клиентки за последние четыре года с расходом воды, зафиксированным в прошлом году, и разрешил Софии выплатить лишь половину требуемой суммы.

Таким образом, Вы можете легко убедиться, что договор аренды жилого помещения может содержать многие уловки арендодателей, которые в действительности противоречат законодательным нормам Германии. По этой причине рекомендуем Вам предварительно получить исчерпывающую юридическую консультацию опытного адвоката, а в случае возникновения спорных вопросов заручиться его профессиональной поддержкой.

Все права защищены. При копировании и републикации статьи ссылка на первоисточник обязательна.

АДВОКАТСКАЯ КАНЦЕЛЯРИЯ ПРЕДСТАВЛЯЕТ ИНТЕРЕСЫ КЛИЕНТОВ НА ВСЕЙ ТЕРРИТОРИИ ГЕРМАНИИ

Реклама

Добавить комментарий

Заполните поля или щелкните по значку, чтобы оставить свой комментарий:

Логотип WordPress.com

Для комментария используется ваша учётная запись WordPress.com. Выход / Изменить )

Фотография Twitter

Для комментария используется ваша учётная запись Twitter. Выход / Изменить )

Фотография Facebook

Для комментария используется ваша учётная запись Facebook. Выход / Изменить )

Google+ photo

Для комментария используется ваша учётная запись Google+. Выход / Изменить )

Connecting to %s